编辑推荐商业拿地标准及拿地定位_商业用地和住宅用地

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• 1、商业性住宅和普通住宅在拿地时定位有什么不同？
• 2、一般商业地产拿地后要做什么？
• 3、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？
• 4、四川邦泰集团在拿地的时候一般都会遵循哪些标准？
• 5、开发商拿地如何知道这块地的规划呢？
• 6、拿地主要考虑哪些方面

商业性住宅和普通住宅在拿地时定位有什么不同？

一、商业住宅是指在土地性质为商业用地上建设的住宅用房，称为商业住宅，例如像市场上售卖的产权为40-50年的酒店式公寓就是商业住宅。而普通住宅则属于商品房，产权70年。购房者在买房的时候应该注意商业住宅和商品住房区分开来，由于土地性质不...

一般商业地产拿地后要做什么？

1、商业业态定位（通过商业调研得出定论）

2、根据商业业态进行建筑设计

3、根据公司主营目的设定运营方式（以销售为主或以招商为主）

4、项目的包装策划

之后进入销售或招商阶段

杭州圣宝留言

房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分

行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建；

6）建设工程竣工综合验收备案。

第三部分

房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

扩展资料

房地产的开发条件：

1、开发主体合法

进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格

。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、使用权

房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

3、在规定的期限内动工

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

参考资料来源：百度百科--房地产开发

四川邦泰集团在拿地的时候一般都会遵循哪些标准？

一直以来，四川邦泰集团在拿地时都会遵循四大标准：核心城市、核心土地、核心资源以及高净值人群。因此，在拿地之初，四川邦泰集团会对所进驻城市进行宏观的市场环境调研，包括区域发展前景及板块价值分析，地块资源条件及地块的核心价值提炼，并根据地块价值、客户需求等多方面因素分析，明确未来项目的定位。

开发商拿地如何知道这块地的规划呢？

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首先``明确的说...人家这种事情当然是保密的~``

商业机密啊````

8过 我还是帮你找来了资料```` HOHO`` 惭愧啊``` 自己不懂这方面的 只好察看其他资料了

资料一：

土地规划的原理是如何做到合理利用土地啊！

土地规划的步骤：

1.现在对土地总体进行一次普查（就是调查土地目前的使用情况）

2.根据土地所在地具体情况进行具体地图绘制，汇总目前本地区的土地使用情况！

比如就是说：搞清楚目前在那里有多少工厂，什么地方有多少民宅，那么是商业区......

3.对本地区的地理位置分析包括（1）.常年的风向（就是该地区一年大部分时间风吹的方向）

（2）.对该地区的河流、公路、山坡进行总结

（3）.对该地区的气候进行总结包括（年降水量、年气温差、植被分布情况）

（4）对人口的分布进行区位划分

4.针对上面的分析和汇总，划出该地区的土地储备，年度使用地，工业用地，民用房用地等.

5.还有划出保护用地区，包括耕地、自然保护区、绿化区、森林区等

6.对久城区的改造是整个土地规划的重中之重，包括有对民房的采光度，风向进行分析。而采光最佳的是，街道与字母线成30-60度夹角！

7.有对商品房的建筑有相关的划分！

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资料二：

房地产开发商也有很多种类的，做项目的，炒项目的，炒土地的，做中后期的，做前期的，各类工作都可以成为经营之道。

我感觉，你可能是想知道房地产项目自始至终的运做过程吧，太详细了没法说，说个大概，你想详细了解哪一部分再具体说吧。

项目第一步：拿地

拿地方式在市场规则上是有招标、拍卖和转让三个方式的，现在转让基本被禁止，但也有不那么严格的地区还在做。无论哪种形式，都有自己运做的模式和空间。可以说，拿地是项目成功的第一个关键要素，什么样的价格拿什么位置，什么规模，什么条件的土地，很大程度上影响了日后项目的成败。

项目第二步：定位

开发商拿地的同时就对土地以后的发展方向有了初步的定位，在拿地之后，要对土地的具体规划方向进行细致的定位。在这里有个条件，就是土地的控制性详细规划指标。该指标规定了土地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、主要配套标准等详细指标，同时给出了市政条件。拿到这个指标后，开发商要根据指标限制，结合市场情况制定项目的定位方向。有的土地是没有该指标的，或者开发商觉得原有指标不是很理想的情况下，需要重新申报指标。这里有很多和政府运做的工作，目的就是得到一个满意的控规指标。

项目第三步：规划设计

得到控规指标后，按照项目的定位，交给设计院进行规划设计、单体设计和产品设计。这个阶段是项目的第二个重要阶段，日后销售的好坏，规划设计是否合理，是否有特色有很大的影响。

项目第三步：报批、招标、营销

在规划设计完成后，开发商同时开展的工作是规划的审批、工程招标和项目的营销预热，这里面工作很多很琐碎。

项目第四步：建设、营销

完成第三步后，项目开始建设，同时营销工作就要展开了。

项目第五步：工程结尾及入住

项目第六步：结案

以上是房地产项目开发的主要经历，房地产企业的运转和经营是配合项目开发进行的，无论是人力资源调配、物质资源准备以及资金调动和平衡，都是围绕不同的项目阶段展开的。

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拿地主要考虑哪些方面

房地产企业在项目开发过程中，首先第一个环节就是拿地，拿地模式通常有出让模式、转让模式、投资模式以及收购模式（收购股权）四种，其中最基本的、最为常见的拿地模式就是出让模式。

出让模式也就是从政府取得土地，一般是通过招拍挂方式，即招标、拍卖、挂牌的简称。出让模式取得的土地根据土地类型分为住宅用地、商服用地以及工业用地等。住宅用地只能用来建造住宅，一般为70年使用权；商服用地只能用来建造商业，一般为40年使用权；工业用地只能用来建厂房，一般为50年使用权。

在该过程中通常涉及到以下五大事项，企业需要特别注意，并提前做好筹备和计划，以避免带来不必要的损失。

一、土地出让金入账凭证

企业招拍挂成功后，下一步就是和土地管理部门签署土地使用权出让协议，然后按照土地使用权出让协议所约定的出让金的价款向政府足额及时的缴纳土地出让金，在缴纳出让金之后，政府会向企业开具土地出让金专用收据。

在这里需要特别注意的是，作为土地成本入账时最重要的凭据之一，就是这个土地出让金专用收据，该收据一定是行政事业性收费专用票据。而我们在实务中发现有些企业取得的是政府资金往来结算票据，严格来讲，该票据属于往来结算性质的收据，而不是土地出让金税前扣除的合规凭据。

此外，在入账的过程中，土地出让协议、付款凭据、土地出让金专用收据，这三个资料缺一不可，这三个资料组合起来就构成了土地出让金入账的完整的证据链。

二、拿地主体的变更

正常情况下，哪个企业摘牌，就由哪个企业和政府签署土地出让合同、取得土地出让金票据并支付出让金。但是在实务中，通常会有一些特殊的情况出现。主要表现为拿地主体的变更。

很多时候，地产公司在异地开发项目，从税收保护的角度，当地政府一般会要求地产公司在项目地设立项目公司（一般为全资子公司），通过项目公司拿地开发。

但是这样的话就会给地产公司带来一些问题。比如，地产公司招拍挂的时候，项目公司还没有成立，地产公司和土地管理部门签署协议缴纳了土地出让金，也取得了收据。但是我们知道，要项目公司拿地开发，土地所有的相关手续及票据必须要办理在项目公司名下，将来才能在税前扣除，尤其是土地增值税，涉及到加计扣除的问题，如不能妥善解决，将损失重大。

好在针对这种特殊情况，国税总局在2016年专门下发了财税2016【140】号文件，其中规定：“八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。”

140号文件规定的非常明确，第一必须是全资子公司；第二要有政府参与签订的三方协议；第三土地用途、规划条件及土地价款保持不变；第四以上三个条件必须是同时满足。

达到以上几个条件，项目公司才能将地产公司（母公司）前期发生的土地费用在其账面列支，且税前扣除。

三、土地出让金的返还

在实务中，企业缴纳的土地出让金，很多时候政府会给与返还。返还出现的情况通常有两种：

第一种，政府在招商引资时和企业谈好了地价，但企业招拍挂时由于竞价原因，把地价拍高了。因此企业一般要按照招拍挂的价格先缴纳出让金，随后再由政府将差额部分予以返还。

第二种，旧城改造。在旧城改造中，地产公司通常情况下提前介入了土地一级开发环节，并且花费大量资金来做拆迁补偿和安置工作。那么土地完成一级开发，达到收储条件后，最终招拍挂的时候，如果该地产公司拍到了这块土地，就会出现政府返还部分出让金的情况，返还的出让金通常会有一定的比例。

以上为实务中常见的两种出让金返还的情况，重点是：土地出让金返还如何进行账务处理？

实际上，土地出让金返还相当于企业的拿地折扣，所以应当在收到返还的当期冲减土地成本。

但有的企业认为不冲减成本，应该做为收入处理。如果做收入处理，那么将面临的问题是：

第一，该种情况下会计上做收入处理，通常是不符合不征税收入的认定条件，因此需要缴纳企业所得税；

第二，土地增值税清算时通常情况下对该种处理也不予确认，一般会将返还的出让金进行调减。

因此，企业最终很可能多交了企业所得税，在土地增值税清算时又不被认可，白白损失了税款。

四、土地出让金的补交

在拿地的过程中也有可能会遇到补交土地出让金的情况，一般会有两种原因造成。

第一种，变更土地性质。比如企业前期拿地的时候土地为工业用地或者商服用地，后期经过土地变性，变更为住宅性质，那么就涉及补交土地出让金。

第二种，调整容积率。企业调整规划，增加建筑面积就需要调整容积率，那么就需要补交土地出让金。

对于补交土地出让金，账务处理，同正常拿地处理一样，企业注意票据的合规定和证据链的充分完整性即可。

五、收回土地

由于城市规划等原因，企业已取得的土地被政府收回。这种情况在我国比较常见。

如果政府收回土地，除了需要全额返还企业缴纳的出让金以外，通常情况下需要给企业一定程度的补偿。企业收到补偿费应当在会计认为收入。是否需要缴纳增值税和企业所得税呢？

1.增值税

财税〔2016〕36号文件附件3规定：“营业税改征增值税试点过渡政策的规定 一、下列项目免征增值税 （三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。”

因此，政府收回土地，支付给企业的土地补偿费，免征增值税。

2.所得税

对于企业收到的土地补偿费，从企业所得税的角度来讲，目前没有免征政策，也就是需要缴纳企业所得税。

如果涉及到政策性搬迁，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。清算后对于搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

对于企业政策性搬迁涉及的企业所得税的具体规定可参考国家税务总局公告2012年第40号文件，这里不再赘述。

以上为出让模式下房企拿地的五大注意事项，房地产企业在拿地前应当充分考虑拿地条件、拿地主体、开发主体、是否涉及拆迁补偿以及政府规划等情况，以做好充分准备，避免损失。

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