万达二次定位报告_万达广场定位报告

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• 1、什么是万达模式？
• 2、南昌万达商业圈的布局,市场定位,消费人群,有哪些
• 3、万达的四个经营战略是什么？
• 4、为公司撰写一份战略定位报告
• 5、万达普惠第一次没通过,第二次能通过吗？

什么是万达模式？

一般所说的万达商业模式指“订单模式”即先谈好招商，再开始建商业物业，以保证后期开发后能快速投入使用，降低了招商风险，也有利于回笼资金。

万达现采用的第三代发展战略为开发城市综合体，以“一座万达广场，一座城市中心”为品牌价值定位，选址在城市副中心或未来发展中心，通过大型商业、写字楼、住宅结合开发，提升区域价值。

开发一期多为住宅，通过住宅销售回笼资金，开发商业接与写字楼，同时住宅也为后期的商业提供了消费群体。

拓展资料

万达集团吸取了前两代万达广场开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。

可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。

节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。

所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的VI导视系统，极大地方便顾客出入。

万达室内步行街通常为三层，根据地块形状及规模，一般呈“U”型或“L”型，全长约300-400米，室内步行街出入口一般通向不同城市道路。

参考资料：百度百科-万达广场

南昌万达商业圈的布局,市场定位,消费人群,有哪些

万达广场：是由国内著名地产企业万达集团投资兴建的商业大楼，一般包括购物中心，娱乐中心以及城市公寓。 所建之处，往往都成为当地的地标性建筑。

万达广场的消费人群：走的是高档路线，针对群体自然是中高收入人士。

万达方向：应该会抓住这部分的中高收入人士。建设成为城市地标的同时也为附近的房价做了拉升。

万达的四个经营战略是什么？

第一、确定整体的战略。

每一个万达广场的关键时间节点要全部确定，比如开业的时间与节奏、重大的调整方案、大型营销企划活动等。比如每年的8月-12月份，各地广场都会做周年庆、年终庆等活动。还有每年两次营业期间的消防演习，也要先把时间规划好，这个期间内不能做重大的市场推广活动。

第二，认识项目的优劣势。

对项目的认识就是从优劣势开始，如何去分析优势和劣势呢？先要看优势，包括项目自身的优势、交通位置的优势、硬件环境的优势、主力店和主力业态的优势。劣势看哪里呢？内部的劣势通常包括主力店面积太大、业态结构不完整、人才流动不合理等；外部的劣势主要是市场竞争、商业氛围、住宅环境的劣势。

第三，寻找项目定位。

分析完项目的优劣势后，就要开始对此项目进行定位。首先要确定项目的江湖地位，它到底是一个怎样的万达广场。比如呼和浩特万达广场，就是要做都市型的购物中心，它是整个呼和浩特的标杆型购物中心，在呼和浩特数一数二；而宁波的江北万达，定位是做江北区域购物中心。定位解决的，不光是开业之前，项目要怎么去做到满铺开场；经营多年后，商业环境发生转变，消费特点也和最初预想的不一样，应该及时根据变化来调整定位。未来万达广场主力店面积要减少，引进更多国际精品品牌，把万达广场整体品牌升级。

第四，招商调整方向。

每个经营策略只管一年，招商调整主要是确定调整方向和整体思路，再分步骤实施。例如，在天津时我们确定的调整方向是，第一步，先把品质不佳的品牌剔除，第二步，将剩下来的品牌定位再做出调整，第三步，再添加生活精品类的业态，等等。

为公司撰写一份战略定位报告

企业战略定位诊断分析及建议报告

一、企业概况

安徽瑞泰转业有限公司正式成立，并开始运作“瑞泰·城市花园”项目，开始涉足房地产，立根于合肥市与肥东县之间地域的房地产开发，经过两年的发展和积累，公司顺应环境变化，涉足多个产业，于2010年，安徽文一投资集团正式成立，累计注册资本1.2亿元，树立了文一企业新的里程碑。公司转型为房地产开发为龙头的多元化经营的集团公司，经营范围涉及房地产开发、物业管理、建筑安装、建材生产、餐饮、咖啡会所、快捷酒店、广告策划、仓储物流、生态农庄和休闲度假等多个产业模块。

二、企业战略现状

1、企业总体战略

针对我公司目前的经营现状及高管层对外部环境的变化，对企业未来走向的概念性思维后，经过集团及各下属单位经营层充分讨论，并委托安徽大道博一管理咨询公司设计出战略规划设计方案正式文本，最终确定文一企业未来三年内的总体发展战略为：以房地产开发为核心，专业一条龙、经营多元化；立足安徽，辐射全国；稳步扩张。当然，难以预测的市场变化, 会导致企业战略在实施过程中与战略目标相偏离，这便要求我们对企业战略做阶段性调整，并不断修改和完善，使其更加适合企业发展的实际。

2、企业战略宣传和推广

明确了企业总体战略，我们就应该加以宣传和推广，最终达到为企业发展和竞争服务。一是通过制度来保证公司战略真正被管理者理解和接受是解决问题的根本方法，规定管理者要参与公司战略的设计、制定与执行；二是制定相应的宣传计划；三是通过公司培训、宣传栏、OA系统（筹建中）、会议、活动等多种方式宣传公司战略；四是加强企业文化建设，企业文化是一个理念，又溶于企业管理之中，通过种种机制，正式变为每一个员工的行为，使广大员工更加准确的执行公司战略，形成认同感。

三、企业战略实施

1、企业战略实施

公司目前采取的是成长型战略。所谓成长型战略，是指一种使企业在现有的战略水平上向更高一级目标发展的战略。它以发展作为自己的核心向导，引导企业不断开发新产品，开拓新市场，采用新的管理方式、生产方式，扩大企业的产销规模，增强企业竞争实力。在实践中，成长型战略分为密集增长战略、一体化战略、多元化战略等多种类型。文一企业正是立足草本产业、发展木本产业的多元化经营战略一路稳步前行。日前，以5.7亿成功竞得肥东240亩优质地块，开启高端物业新征程。建安升级施工总承包壹级资质；扩充建材基地，成立建材二厂；物业服务全面覆盖升级；酒店餐饮全面升级，整装待发；物流产业扬帆起航；文一国际农庄雏形展现。旅游地产在下阶段将成为公司未来发展的主要业务增长点，同时也是集团产业转型中的又一亮点。

2、竞争战略实施

文一企业房地产板块历经7载的发展历史，已经形成了独特的市场竞争优势，在竞争战略上我们选择了差异化战略与成本领先战略相结合的方式，成功开发多个房地产项目，对内培养、打造出了一个稳定的高素质开发队伍；对外，在肥东县、瑶海、龙岗、肥西县、合肥东部地区已经成为了第一品牌；同时，也进一步扩大形成了丰富的社会资源网络，这一些是其他中小房地产开发商在短期内难以形成的，是文一企业获取市场的独特竞争优势。在未来，需要进一步打造团队、塑造品牌、营造资源。同时，随着国家加强对房地产行业的宏观调控，市场竞争异常激烈，房地产行业利润率走低时代的真正到来，公司要想在区域内保有一席之地，或者向更广阔的外部区域扩展，获得发展的机会，就必须从现在开始，苦练内功。通过对先进的房地产经营管理理念的学习、借鉴、消化、吸收，优化内部开发流程、缩短开发周期、控制运营成本、提高生产品质，从而建造出在同类产品中具有一定价格优势的“价廉物美”的产品和服务，成为获得顾客满意和企业获利的均衡的最有效途径。

四、企业战略实施过程中存在的风险及应对措施

现阶段，房地产开发仍是集团的唯一核心产业，对房地产投入相对较大，由于房地产业投入大、周期长、受市场因素影响大的特点，决定其有着较高的市场风险。纵观2010年我国房地产市场，在政府部门不断加大调控力度的“强力施压”下，房地产企业们纷纷选择了战略调整来规避风险，这似乎是应对国家机器强大压力下的“最有效”反应。文一企业在面对政策调控以及未来市场的不确定性，主要通过以下种方式来实现战略调整，规避风险：

第一，优化产业结构，产业比重趋于合理，尽快启动旅游地产项目，参与旅游地产、酒店餐饮连锁经营；第二，加强人力资源战略的队伍建设，培育和提高员工的综合素质；第三，拓宽融资渠道，择优势产业整合上市；第四，进一步完善公司管理体制。通过以上举措进一步提高企业抗风险能力，力争企业成为行业中规避风险的“王道”持久发展下去。

随着市场环境的变化要求企业战略做相应调整，企业战略管理对战略的实施过程只有进行系统的评价、诊断和控制，才能更加科学地实现战略目标，才有可能使企业保持良性的发展。

五、企业战略环境分析及提升竞争力方向

（一）宏观环境分析

1、政治因素：2010年以来，国务院出台了一系列房地产调控措施，从1月的“国十一条”、4月的“国十条”、再到“9.29新政”，全年三波调控，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段，措施总体上越来越有力，针对性越来越强，其目的是要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。进入2011年，国家在房地产宏观调控政策上显现出再度趋紧的势头，房产税的试点实施、《房地产经纪管理办法》的出台、各地陆续出现的楼市限购令以及两会期间关于保障性住房建设与楼市新一轮调控等话题被广泛讨论。

2、经济因素：2011年以来，国家出台的影响房地产行业市场的经济政策有：连续三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率；先后出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》、《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》、《关于调整住房公积金存款利率的通知》等政策指导性文件。

3、社会因素：从人口年龄结构来分析，25－45岁群体是购买商品房的主要群体。25－35岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大。

4、技术因素：例如：规划设计创新：室内套型、室外环境设计现代化，光缆宽带入户，形成网络社区，高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征，从而提高了产品质量和投资效益。建筑技术创新：采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间，采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率，降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术，从而降低了开发成本，增加了产品附加值。产品销售创新：缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营，从而提高了企业的竞争力和品牌。物业服务创新：建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化，从而提高了企业的竞争力和品牌。

综合以上因素分析：从近期来看，随着一系列房地产宏观调控政策的出台和实施，给文一集团在房地产销售方面也带来了一定程度的影响，销售额有所下滑。在“两会”过后，文一企业应密切关注国家下一步的政策走向，及时调整营销策略，并拓宽融资渠道，以应对下一轮的房地产宏观调控。从远期来看，由于房地产行业属于国民经济的支柱性产业，在可预见的未来几年内，合肥的房地产行业整体上还将会保持上升的势头，房地产业务也仍然是文一企业的最主要产业。考虑到每个行业均有自身内在的生命周期的特点，文一企业必须提前做好优化投资结构，降低地产业务比重，保证企业健康协调发展。

（二）行业环境因素分析

1、新进入者的威胁

从近些年来看，一些以从事生产制造、交通运输、百货零售甚至餐饮服务为支柱产业的大型企业集团也先后进入房地产行业，这对本区域的行业发展也带来了不小的冲击。

2、供应商讨价还价的能力

政府作为唯一的土地供应商，处于绝对垄断地位，议价能力极强，它可以同时从供、需二端来调节土地市场，经济增长乏力、市场低迷时，采用降低开发商自有资金比例鼓励投资、放开二套房贷等措施达到拉动经济的目的，投资过热时，采用降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。房地产属于资金密集型行业，开发贷款和消费贷款在银行贷款业务中占据着很大的比重。银行等金融机构作为资金供给者，房地产行业波动也会直接影响这些机构的盈利和资金安全。因此，出于自身利益考虑及受国家控制等原因，银行等金融机构也会综合评估开发商的实力向市场提供资金支持，并积极配合国家房地产调控的实施，可见其也具有很强的议价能力。

3、买方讨价还价的能力

开发商作为供给方，总是想方设法提高价格，而购房者会尽量压低价格。由于我国在居民收入分配的特点上，财富分配贫富悬殊，并且多数财富集中在少数人手里，在合肥区域内，很多开发商正是针对这些人的需求不断向市场提供中高档次的住房，低档或经济型保障房市场供应很少。但是，由于我国城市化建设的快速推进，不可避免的出现大量中低收入家庭进入城市买房置业，再加上市场上业已存在的大量投机性需求，从而导致买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。

4、当前竞争对手的竞争能力

纵观近几年合肥的房地产市场，行业竞争压力较以往有所加大，一方面是由于如万科、万达、恒大与绿地等外地大型资本集团的加入，这部分企业的市场竞争能力非常强；另一方面一些本土中小型地产企业逐渐兴起，规模不断扩大，其市场竞争能力相对较弱一点。从整体来说，该行业内既存在较大的市场竞争压力，但在局部业务领域，不同企业之间为了实现共同的目标，也会存在相互合作的愿望。

综合以上因素分析：从近期来看，文一企业应优化投资结构，降低房地产业务在集团公司总体业务中的比重，降低经营风险；继续将产品定位于中低层消费者，盖老百姓都能买得起的房子，在此细分市场上逐渐扩大市场规模；在区域定位方面，继续以合肥市及三县为据点，充分发挥自身拥有的资源优势，努力巩固好地方政府和银行业等金融机构的关系，为集团公司下一步的跨越式发展奠定坚实的基础。

从远期来看，文一企业在高、中、低档次开发的产品上应合理布局，使其产品覆盖不同层次的消费者；在条件许可的情况下，应积极向合肥市其他区域拓展业务，同时注重品牌的宣传推广，提高消费者的品牌忠诚度，从而带动集团公司其他业务板块的发展；现如今既是同业竞争的时代也是同业合作的时代，在地产和其他多元化业务领域，文一企业可以适时考虑引进一些建设性的战略合作伙伴，共同打造双赢的局面。

万达普惠第一次没通过,第二次能通过吗？

通常来讲的话，如果第1次没有通过，然后第2次想去的话，通过了的可能性就比较低了，因为第1次通没有通过就说明你不适合。

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